Ausgangslage: Die Klägerin war Eigentümerin eines Wohnhauses. Diese wollte sie verkaufen und beauftragte dazu einen Immobilienmakler zwecks Bewerbung und Vermittlung des Objekts. Der Immobilienmakler pries das Kaufobjekt als Doppelhaushälfte an, obwohl es sich dabei um ein Wohnhaus handelte und lediglich die Schallschutznormen für Wohnhäuser, nicht aber jene für Doppelhaushälften erfüllte. Die Käufer erhoben gegen die Verkäuferin in der Folge Forderungen von 132.016,40 EUR und stützten sich auf den Umstand, dass das Kaufobjekt zu Unrecht als Doppelhaushälfte angeboten wurde.
Nachdem die Haftung der Verkäuferin ihren Ursprung in der falschen Auskunft des ihr zurechenbaren Immobilienmaklers hatte, war sie grundsätzlich berechtigt sich bei diesem schadloszuhalten. Für die Durchsetzung dieses Ersatzanspruchs suchte die Verkäuferin bei ihrer Rechtsschutzversicherung um Kostendeckung an.
Die Kostendeckung wurde abgelehnt.
Rechtsschutzablehnung da nicht vom allg. Vertragsrechtsschutz umfasst Art 23.2.1.2 ARB 2018:
Während die erste und die zwei Instanz noch argumentierten, dass Vertragsgegenstand des Immobilienmaklervertrags die Vermittlung des Verkaufs einer Liegenschaft sei. Folglich der Maklervertrag eine unbewegliche Sache betreffe und damit gem. Art 23 ARB 2018 schon keine Deckung für die beabsichtigte Rechtsverfolgung bestehe. Folgt der OGH den Vorinstanzen in diesem Punkt nicht.
Gemäß § 16 MaklerG ist Immobilienmakler, wer als Makler gewerbsmäßig Geschäfte über unbewegliche Sachen vermittelt. Der Makler ist ein Geschäftsvermittler. Die Vermittlungstätigkeit selbst entzieht sich einer gesetzlichen Definition, da die an sie zu stellenden Anforderungen je nach Geschäftszweig und Lage des Falls sehr variieren.
Der Immobilienmaklervertrag betrifft in der Regel unterschiedliche Leistungen des Maklers im Rahmen der Vermittlung. Im vorliegenden Fall umfasste die Tätigkeit des Immobilienmaklers nach den Feststellungen zumindest die Erstellung eigener Prospekte und das Angebot samt Anpreisung des Kaufobjekts gegenüber Kaufinteressenten mithilfe dieser Prospekte. Zwar weisen diese Leistungen einen sachlichen Bezug zu einer unbeweglichen Sache (der zu verkaufenden Liegenschaft) auf, diese ist aber nicht Hauptgegenstand des Rechtsverhältnisses der Vertragspartner des Maklervertrags. Dieser betrifft vielmehr die einzelnen Komponenten der vom Makler zu erbringenden Dienstleistungen, welche insofern als „bewegliche Sachen“ nach Art 23.2.1.2 ARB 2018 zu verstehen sind.
Die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus dem behaupteten Maklervertrag zwischen der Klägerin und dem Immobilienmakler unterfällt somit grundsätzlich dem Art 23.2.1.2 ARB 2018. Eine Versicherungsdeckung für die Rechtsverfolgung gegen den Immobilienmakler wäre demnach durch den allgemeinen Vertragsrechtsschutz gegeben.
Anwendung der Bauherrenklausel auf den Immobilienmaklervertrag (vgl. Art 7.1.2.2 ARB 2018):
Allerdings schließt die Bauherrenklausel den Versicherungsschutz für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen, die in ursächlichem Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Veräußerung des Eigentumsrechts an Grundstücken (Gebäuden, Wohnungen) stehen, vom Versicherungsschutz aus.
Für die Frage der Ursächlichkeit des Erwerbs oder der Veräußerung des Eigentumsrechts und der Wahrnehmung rechtlicher Interessen ist zunächst eine (reine) Kausalverknüpfung im Sinne der conditio sine qua non erforderlich. Zudem muss das rechtliche Interesse des Versicherungsnehmers in einem – adäquaten – Zusammenhang mit der Veräußerung stehen. Es bedarf – wie im Schadenersatzrecht zur Haftungsbegründung – eines adäquaten Zusammenhangs zwischen dem Rechtsstreit und der Veräußerung, es muss also der Rechtsstreit, für den Deckung gewährt werden soll, typische Folge des Erwerbs oder der Veräußerung des Eigentumsrechts sein. (vgl. RIS-Justiz: RS0126927, auch im Zusammenhang mit der Baufinanzierung).
Ein adäquater Zusammenhang liegt dann vor, wenn die beabsichtigte Rechtsverfolgung einen Bezug zu den für den derivativen Erwerb oder die Veräußerung des Eigentumsrechts oder sonstiger dinglicher Rechte an (ua) Grundstücken typischen Problemen aufweist. Hier wäre klassisch an einen Rechtsstreit zwischen Verkäufer und Käufer zu denken.
Ein hinreichender Zusammenhang besteht in diesem Sinne laut OGH bei Verletzung von Sorgfalts- und Aufklärungspflichten in Bezug auf den Kaufgegenstand durch einen Immobilienmakler. Dass sich bei Streitigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer, welche aus einer Verletzung von Sorgfalts- und Aufklärungspflichten durch den Immobilienmakler herrühren, auch Streitigkeiten aus dem Maklervertrag hinsichtlich dessen Fehlverhaltens ergeben, ist ebenso typisch, wie der Umstand, dass dabei sich deckende Behauptungen und (hohe) Streitwerte zugrunde gelegt werden, wie zuvor zwischen Käufer und Verkäufer. Ein solcher Folgerechtsstreit zwischen einem Kaufvertragspartner und dem Immobilienmakler stellt damit eine typische Folge der Veräußerung eines Eigentumsrechts an einer unbeweglichen Sache dar.
Für den OGH steht damit fest, dass eine beabsichtigte Rechtsverfolgung wegen der behaupteten Verletzung von Sorgfalts- und Aufklärungspflichten in Bezug auf den Kaufgegenstand durch den Immobilienmakler im adäquat-ursächlichen Zusammenhang mit dem Liegenschaftsverkauf liegt, sodass der Risikoausschluss nach Art 7.1.2.2 ARB 2018 greift.
Zusatz:
Die Bauherrenklausel greift auch bei Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der Finanzierung eines Bauvorhabens bzw. dem Erwerbe einer Wohnung oder Liegenschaft. Dieser Ausschluss betrifft dann auch richtigerweise Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Umschuldung einer solchen Finanzierung. Auch hier ist eine Rechtsschutzdeckung in der Regel nicht gegeben. vgl.
OGH, 24.06.2026, 7Ob68/26i
