Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG erlaubt § 30 Abs 2 Z 6 MRG dem Vermieter die gerichtliche Aufkündigung, sollte die Wohnung nicht mehr regelmäßig zu Wohnzwecken benutzt werden und weder der Mieter selbst noch ein Eintrittsberechtigter ein dringendes Wohnbedürfnis nachweisen können. Für das Vorhandensein dieser Voraussetzungen wird auf den Zeitpunkt der Zustellung der gerichtlichen Aufkündigung abgestellt.
Wie so oft kommt es auf den Einzelfall an. Die Wohnung wird jedenfalls zu Wohnzwecken genutzt, sofern sie über einen wesentlichen Zeitraum im Jahr als wirtschaftlicher und familiärer Mittelpunkt dient. Bei einer Wohnung, die nur zu Freizeitzwecken oder geschäftlich genutzt wird, kann laut OGH ebenso wenig von regelmäßiger Nutzung zu Wohnungszwecken gesprochen werden, wie bei einer Wohnung, die nur für vereinzelte Übernachtungen im Monat genutzt wird.
TIPP: Die Definition des konkreten Verwendungszwecks sollte im Mietvertrag nicht vernachlässigt werden!
Dass die Wohnung nicht zu regelmäßigen Wohnzwecken genutzt wird, hat der Vermieter zu beweisen. Gelingt dies, so ist es am Mieter ein dringendes Wohnbedürfnis zu behaupten und zu beweisen. Es liegt dann am Mieter nachzuweisen, dass er oder sie bzw. ein Eintrittsberechtigter in naher Zukunft die Wohnung wieder benötigen werden. Tolerant ist die Rechtsprechung, wenn es sich um die einzige Wohnung des Mieters handelt, dann kann die krankheitsbedingte Abwesenheit für mehrere Monate oder eine kurze Haftstrafe auch ein zukünftiges dringendes Wohnbedürfnis bejahen lassen. Die Rechtsprechung bejahte ein dringendes Wohnbedürfnis und damit die Schutzwürdigkeit des Mieters auch bei jemanden, der zwecks Pflege eines Angehörigen mehrere Jahre in dessen Wohnung gelebt hat. Der Pflegebedarf endet zwingend irgendwann. Der Mieter hatte in diesem Fall an der Wohnung des Angehörigen keinerlei Rechte und beabsichtigte als logische Konsequenz nach Wegfall des Pflegebedarfs wieder in die frühere Wohnung zurückzukehren.
Auf letztere Rechtsprechung stützend versuchte ein Mieter, der nach Verehelichung mit seiner Frau eine Eigentumswohnung erwarb und in diese zog, zu argumentierten. Der OGH vereint allerdings, dass die Trennung einer Ehe logische Konsequenz einer Eheschließung sei und nur von vornherein nicht feststünde, wann diese eintreten würde. Der OGH verneinte die Vergleichbarkeit beider Fälle und schloss daraus, dass kein Wohnbedürfnis vorlag und die Kündigung der Wohnung berechtigt war.
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